Dom czy mieszkanie? Jak mieszkają Polacy i Europejczycy?

Dom czy mieszkanie – kluczowe fakty:

• Według danych Eurostatu za 2025 rok 51,5% mieszkańców Unii Europejskiej mieszka w domach, a 47,8% w mieszkaniach.
• Spośród analizowanych państw najwyższy udział mieszkańców domów odnotowano w Irlandii (89,7%).
• Największy udział osób mieszkających w mieszkaniach odnotowano w Łotwie (65,1%), Malcie (65,2%), Hiszpanii (64,7%) i Szwajcarii (64,4%).
• W Polsce 57,2% osób mieszka w domach, wyraźnie powyżej średniej UE (57,2% wobec 51,5%).

Dane Eurostatu pokazują, że w 2025 roku 57,2% mieszkańców Polski mieszkało w domach, natomiast 42,7% w mieszkaniach. Oznacza to, że Polska należy do grupy państw, w których domy jednorodzinne pozostają dominującą formą zamieszkania i jednocześnie znajduje się powyżej średniej dla Unii Europejskiej, wynoszącej 51,5%.

Wynik ten może wydawać się zaskakujący, szczególnie dla osób kojarzących Polskę przede wszystkim z zabudową wielorodzinną dużych miast. Taki obraz wynika jednak głównie z koncentracji ludności w największych aglomeracjach, podczas gdy znaczna część mieszkańców żyje na terenach podmiejskich i wiejskich, gdzie dominują domy jednorodzinne.

W ciągu ostatnich dwóch dekad udział osób mieszkających w domach w Polsce systematycznie wzrastał. W 2005 roku wynosił 49,5%, natomiast w 2025 roku osiągnął 57,2%. Oznacza to wzrost o 7,7 punktu procentowego, a od 2007 roku odsetek mieszkańców domów pozostaje wyższy niż osób mieszkających w mieszkaniach. Trend ten wskazuje, że zmiana struktury zamieszkania ma charakter długookresowy, a nie jest jedynie efektem krótkotrwałych zmian na rynku mieszkaniowym.

Aby właściwie zinterpretować te dane, warto zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy statystykami Eurostatu i GUS. Eurostat przedstawia odsetek osób mieszkających w poszczególnych typach budynków, natomiast GUS podaje liczbę mieszkań. Są to dwa różne wskaźniki, dlatego nie powinny być bezpośrednio porównywane.

Według danych GUS na koniec 2024 roku w Polsce było prawie 16 mln mieszkań, z czego około 10,8 mln znajdowało się w miastach, a niespełna 5,1 mln na obszarach wiejskich. Sama liczba mieszkań nie przesądza jednak o tym, gdzie mieszka większość ludności.

Wyjaśnienie tej pozornej sprzeczności jest stosunkowo proste. Przeciętny dom jednorodzinny oferuje znacznie większą powierzchnię użytkową niż przeciętne mieszkanie, dlatego zazwyczaj zamieszkuje go więcej osób. W efekcie, mimo że mieszkań jest więcej w miastach, większość mieszkańców Polski może mieszkać właśnie w domach jednorodzinnych.

Na wzrost udziału osób mieszkających w domach wpływa prawdopodobnie kilka czynników. Jednym z nich jest rozwój budownictwa jednorodzinnego. Według danych GUS w 2022 roku oddano do użytkowania ponad 90 tys. domów jednorodzinnych, co było najwyższym wynikiem w historii.

Znaczenie mogą mieć również zmieniające się preferencje mieszkaniowe. Coraz więcej osób poszukuje większej powierzchni, prywatności oraz dostępu do własnego ogrodu, co sprzyja rozwojowi zabudowy jednorodzinnej. Należy jednak podkreślić, że dane Eurostatu pokazują skalę zjawiska, natomiast nie pozwalają jednoznacznie wskazać przyczyn obserwowanych zmian.

Choć średnia dla całej Unii Europejskiej wskazuje na niewielką przewagę domów, sytuacja w poszczególnych krajach znacząco się różni. Nie istnieje jeden dominujący europejski model mieszkalnictwa – struktura zamieszkania jest wynikiem wielu czynników społecznych, gospodarczych i przestrzennych. Dlatego porównanie poszczególnych państw pozwala lepiej zrozumieć, dlaczego Polska znajduje się w grupie krajów z przewagą mieszkańców domów jednorodzinnych.

W których krajach Europy domy są najczęstszą formą zamieszkania?

Najwyższy udział mieszkańców domów odnotowano przede wszystkim w krajach Europy Północnej oraz części państw Europy Południowo-Wschodniej. Dane Eurostatu pokazują, że w tych państwach zabudowa jednorodzinna pozostaje dominującą formą zamieszkania i wyraźnie przewyższa średnią dla całej Unii Europejskiej.

Najwyższy odsetek osób mieszkających w domach odnotowano w:

Irlandia zdecydowanie wyróżnia się na tle pozostałych państw. Prawie 9 na 10 mieszkańców tego kraju mieszka w domach, co stanowi najwyższy wynik spośród analizowanych państw. Jednocześnie udział mieszkańców mieszkań należy tam do najniższych w Europie.

Wysokie wartości odnotowano również w Belgii i Holandii. Pokazuje to, że wysoki poziom urbanizacji nie musi oznaczać dominacji zabudowy wielorodzinnej. W obu krajach znaczną rolę odgrywa zwarta zabudowa jednorodzinna, w tym domy szeregowe i bliźniacze, które według metodologii Eurostatu są zaliczane do kategorii domów.

Z kolei Macedonia Północna, Albania i Chorwacja charakteryzują się dużym udziałem zabudowy jednorodzinnej wynikającym między innymi z uwarunkowań historycznych, mniejszego stopnia urbanizacji oraz struktury osadnictwa.

Dane pokazują, że dominacja domów jednorodzinnych nie jest cechą wyłącznie państw o niskiej gęstości zaludnienia. Na strukturę zamieszkania wpływa wiele czynników, takich jak historia rozwoju miast, dostępność gruntów, model planowania przestrzennego czy lokalne preferencje mieszkaniowe.

W których krajach Europy mieszkania dominują nad domami?

W części państw europejskich dominującą formą zamieszkania są mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Dotyczy to przede wszystkim krajów o wysokim poziomie urbanizacji, ograniczonej dostępności gruntów lub specyficznym modelu rozwoju miast.

Najwyższy odsetek osób mieszkających w mieszkaniach odnotowano w:

Najwyższy udział mieszkańców mieszkań odnotowano na Malcie i Łotwie, gdzie w budynkach wielorodzinnych mieszka około dwie trzecie populacji. Wysokie wartości występują również w Hiszpanii i Szwajcarii, co pokazuje, że dominacja mieszkań nie jest charakterystyczna wyłącznie dla jednego regionu Europy.

W przypadku Malty duże znaczenie ma niewielka powierzchnia kraju oraz wysoka gęstość zaludnienia, które sprzyjają zwartej zabudowie wielorodzinnej. Z kolei w Niemczech i Szwajcarii wysoki udział mieszkań wynika również z dobrze rozwiniętego rynku najmu oraz dużej liczby mieszkańców dużych miast.

Warto zauważyć, że przewaga mieszkań nie oznacza braku zabudowy jednorodzinnej. Oznacza jedynie, że większa część ludności mieszka w mieszkaniach niż w domach. W większości analizowanych państw oba typy zabudowy współistnieją, jednak ich proporcje różnią się w zależności od uwarunkowań historycznych, gospodarczych i przestrzennych.

Porównanie krajów pokazuje, że nie istnieje jeden model mieszkalnictwa charakterystyczny dla całej Europy. Nawet państwa o podobnym poziomie rozwoju gospodarczego mogą znacząco różnić się strukturą zamieszkania swoich mieszkańców.

Źródło danych

Artykuł opracowano na podstawie danych Eurostat dotyczących rodzaju budynków zamieszkiwanych przez ludność w Europie (2025). Zestawienie obejmuje państwa Unii Europejskiej oraz wybrane kraje europejskie. Wartości przedstawiają odsetek osób mieszkających w domach oraz mieszkaniach, dlatego suma udziałów może nie wynosić dokładnie 100% z powodu niewielkiego udziału innych typów budynków oraz zaokrągleń statystycznych.